Tietoa talon ostamisesta Espanjassa selitettynä: yksityisestä kauppakirjasta kiinteistön rekisteröintiin ja veroihin, kuten arvonlisäveroon, varainsiirtoveroon ja muuhun. Me Tomas & Fem Casasilla autamme sinua aina näissä vaiheissa.
2. Varausprosessi
Kun myyntihinnasta on päästy suulliseen sopimukseen ja myyjä on hyväksynyt tarjouksen, kiinteistönvälittäjä pyytää allekirjoittamaan varaussopimuksen. On tapana maksaa 3 000–6 000 euron varausmaksu. Tämä varausmaksu varmistaa, että kiinteistö poistetaan väliaikaisesti markkinoilta eikä sitä enää mainosteta. On tärkeää suhtautua varaussopimukseen vakavasti, koska hinta on sovittu ja vahvistettu ilman lisäneuvottelumahdollisuuksia. Siksi on hyvä ottaa asiantuntijan yhteystiedot käyttöön ennen varaussopimuksen allekirjoittamista ja varausmaksun maksamista. Vaikka se ei ole pakollista, jotkut hyvät kiinteistönvälittäjät sopivat seitsemän päivän harkinta-ajasta. Jos kiinteistön tarkastuksen aikana ilmenee, että tietyt asiat eivät ole kunnossa eikä ostaja ole varaussopimuksessa suojautunut tätä vastaan riittävästi (lausekkeilla ja purkuehdoilla), ostaja voi menettää varausmaksun. Jos kaikki osoittautuu kunnossa, varauksen määrä vähennetään maksettavasta myyntihinnasta.
Tässä varausvaiheessa neuvotellaan kaikki lopullisen yksityisen kauppakirjan ratkaisevat ehdot. Varausmaksu voidaan maksaa kiinteistönvälittäjän escrow-tilille. Jos kiinteistönvälittäjällä ei ole escrow-tiliä, on suositeltavaa maksaa varausmaksu asianajajan escrow-tilille. Jokainen myyjä voi laatia omat varausehtonsa. Kiinnittämällä huomiota näihin yksityiskohtiin ja aloittamalla prosessin hyvin valmistautuneena, voidaan välttää epämiellyttävät yllätykset.
3. NIE-numero
Espanjassa taloa ostettaessa NIE-numeron hakeminen on väistämätöntä. Número de Identificación de Extranjeros (NIE) on ainutlaatuinen, henkilökohtainen ja yksinomainen numero, jonka poliisipääosasto myöntää ulkomaalaisille. Tätä numeroa ei tarvita ainoastaan asunnon ostamiseen, vaan sen on oltava myös kaikissa julkisissa asiakirjoissa. NIE-numeroa tarvitaan muun muassa auton ostamiseen, pankkitilin avaamiseen, vakuutuksen ottamiseen ja sähkösopimusten tekemiseen.
On tärkeää ymmärtää, että NIE-numero ei ole henkilöllisyystodistus. EU-kansalaisten on aina voitava esittää voimassa oleva henkilöllisyystodistus (kuten passi tai henkilökortti) NIE-numeron lisäksi. Kun ostat kiinteistön Tomas & Fem Casasilta, voimme myös järjestää sinulle NIE-numeron.
4. Lakimies tai asianajaja
Espanjassa asianajajalla on ratkaiseva rooli kiinteistökaupan tutkimusvaiheessa. Asianajaja vastaa oikeudellisten ja verotuksellisten tutkimusten suorittamisesta Espanjan viranomaisten kanssa ja tarkistaa mahdolliset kiinteistöön liittyvät vero- ja muut velat. Asianajaja tarkistaa, onko talo ja maa rekisteröity oikein ja onko myyjä virallisesti omistaja ja oikeutettu myymään kiinteistön. Jos asianajaja havaitsee epäsäännöllisyyksiä, hän voi työskennellä ostajan kanssa laatiakseen suunnitelman niiden ratkaisemiseksi. Lisäksi asianajaja voi antaa tietoa kiinteistöjen ostoon ja omistamiseen liittyvistä erilaisista oikeudellisista ja verotuksellisista näkökohdista varmistaen täyden selkeyden siitä, mitä ostetaan ja millä ehdoilla. Kuluttajien suojelemiseksi espanjalaisten asianajajien on oltava asianajajien ammattiliiton (El Colegio de Abogados) jäseniä.
Espanjan virallisissa viranomaisissa ja virastoissa tehtävä tutkimus vie usein huomattavasti aikaa näiden elinten rajoitetun automaation ja hajautetun organisaation vuoksi. Tutkimuksen aikana asianajaja tarkistaa kiinteistön ja omistajan tarkan oikeudellisen aseman Registro de la Propiedadissa, Catastrossa ja kunnan arkistoissa sekä mahdollisen oikeudellisen kirjeenvaihdon ja velat (kuten kiinnitykset ja verotuspäätökset).
On erittäin tärkeää, että kiinteistö vapaa vuokrasta, kiinnityksistä, veloista ja panteista siirretään, muuten ne siirtyvät automaattisesti uudelle omistajalle.
Maaseudulla sijaitsevien kiinteistöjen osalta on tärkeää, että asianajaja tutkii kaavasuunnitelman (ei-kaupungistumiskelpoinen / rústico), rakentamisen laillisuuden ja kiinteistöjen rajat. Vaihtoehtoisesti arkkitehti voidaan palkata tutkimaan tarkat kiinteistöjen rajat, vuokraoikeuden, etuosto-oikeuden ja käyttöoikeuden, kuten tieoikeuden, käyttöoikeuden. Nämä ovat Alankomaissa kiinteistönvälittäjän, mutta Espanjassa asianajajan tai arkkitehdin suorittamia tehtäviä.
Joskus myyjät tai kiinteistönvälittäjät väittävät, että tällaiset tutkimukset ovat tarpeettomia, koska kaikki tiedot ovat julkisia. Vaikka nämä tiedot todellakin ovat julkisia, paikallistuntemuksen vailla olevan on vaikea löytää niitä. Näissä tutkimuksissa säästäminen voi lopulta osoittautua vääräksi taloudellisuudeksi.
Tärkeä asiakirja tässä vaiheessa on Nota Simple Informativa (lyhennettynä Nota Simple). Tämä on ajantasainen ote kiinteistön omistustodistuksesta sellaisena kuin se on rekisteröity Registro de la Propiedadiin. Useimmat espanjalaiset kiinteistöt rekisteröidään tänne. Nota Simplen avulla kiinteistönvälittäjä tai asianajaja voi varmistaa, onko taloa tarjoava henkilö todellakin sen (ainoa) laillinen omistaja.
Nota Simple kuvaa myös talon ja tontin pinta-alan. Asianajajat, kiinteistönvälittäjät tai kiinteistönvälittäjät voivat pyytää tätä asiakirjaa Espanjan kiinteistörekisteristä (Registro de la Propiedad). Nota Simplen sisältö muodostaa perustan allekirjoitettavalle yksityiselle kauppakirjalle. Asiakirjasta käy myös ilmi, onko kiinteistö vapaa kiinnityksistä, veloista ja panteista. Tomas & Fem Casasin verkostossa on asianajajia, joihin voimme yhdistää sinut varmistaaksemme, että kaikki sujuu mahdollisimman kitkattomasti.
6. Yksityinen kauppasopimus
Varausvaiheen jälkeen on aika laatia ja allekirjoittaa yksityinen kauppakirja, joka tunnetaan myös nimellä Contrato Privado de Compraventa . Tämä asiakirja on tärkeä vaihe ostoprosessissa. Lakimiehesi voi tukea sinua tässä neuvottelemalla puolestasi myyjän tai hänen asianajajansa kanssa tarkemmista myyntiehdoista. Nämä ehdot, mukaan lukien mahdolliset purkuehdot, on esitetty yksityisessä kauppakirjassa. Tämä sopimus on välttämätön kiinteistön lopulliselle luovutukselle. Sen laatii yleensä kiinteistönvälittäjä tai asianajaja, ja se sisältää muun muassa myynnin yksityiskohdat, kuten hinnan, aikataulun ja molempien osapuolten vastuut.
Contrato de Arras vs. Contrato Privado de Compraventa
Tärkeä ero Espanjassa on ero Contrato de Arrasin ja Contrato Privado de Compraventan välillä.
Yksityinen kauppakirja ( Contrato Privado de Compraventa ) on sitova, eikä kumpikaan osapuoli voi laillisesti perua sitä ilman ratkaisevia ehtoja. Myyjä voi laillisesti pakottaa ostajan ostamaan omaisuuden sopimuksessa sovitulla tavalla.
Espanjan siviililain 1454 §:n mukainen Contrato de Arras tarjoaa toisaalta enemmän joustavuutta. Tällaisessa sopimuksessa sekä ostajalla että myyjällä on mahdollisuus laillisesti peruuttaa sopimus sopimukseen sisältyvien ehtojen mukaisesti. Contrato de Arras vaatii aina ennakkomaksun, joka tunnetaan nimellä Arras.
Käsirahan (Arras) toiminta
Allekirjoittaessaan Contrato de Arras -sopimuksen ostaja maksaa myyjälle käsirahan vakuudeksi siitä, että hän ostaa talon tietyn ajan kuluessa. Käsirahan määrä on yleensä 10 % kauppahinnasta. Peruuttamisen edellytykset ovat seuraavat:
- Jos ostaja päättää peruuttaa kaupan, hän menettää käsirahan.
- Jos myyjä peruu kaupan, hän on velvollinen palauttamaan ostajalle käsirahan kaksinkertaisena.
Contrato de Arras Penitenciales
Eräs Arrasin sopimustyyppi on Contrato de Arras Penitenciales . Tämä sopimus tarjoaa molemmille osapuolille vapauden peruuttaa ostoksen, kunhan he hyväksyvät sovitut seuraukset:
- Ostaja menettää käsirahansa (yleensä 10 % kauppahinnasta), jos hän peruu kaupan.
- Peruutustapauksessa myyjän on palautettava ostajalle ennakkomaksu kaksinkertaisena.
Tämän tyyppinen sopimus usein estää pitkät ja kalliit oikeudenkäynnit. Näiden selkeiden sopimusten ansiosta molemmat osapuolet voivat tarvittaessa peruuttaa sopimuksen ilman lisäriitoja.
7. Notaari
Contrato Privado de Compraventasta Escritura Públicaan
Yksityisestä kauppakirjasta notaarin vahvistamaksi kauppakirjaksi
Espanjassa kiinteistön siirtoprosessi alkaa usein yksityisen kauppakirjan, kuten Contrato de Arrasin tai Contrato Privado de Compraventan, allekirjoittamisella . Tämä sopimus virallistaa ostajan ja myyjän väliset sopimukset, mutta sillä ei ole vielä virallista asemaa kiinteistörekisterissä. Seuraava vaihe on julkisen kauppakirjan, Escritura Públican , allekirjoittaminen notaarin edessä. Tämä asiakirja on välttämätön kiinteistön siirron lailliseksi loppuunsaattamiseksi.
Joissakin tapauksissa yksityisen kauppakirjan vaihe voidaan ohittaa, ja ostaja voi laatia ja allekirjoittaa kauppakirjan suoraan notaarin toimesta. Ostaja voi vapaasti valita notaarin, joka laatii kauppakirjan.
Notaarin rooli
Espanjan notaarin rooli on erilainen kuin Alankomaissa tai Belgiassa. Espanjassa notaarin vastuu rajoittuu seuraaviin:
- Osapuolten henkilöllisyyden varmentaminen.
- Varmista, että Escritura on allekirjoitettu oikein.
Notaari ei kuitenkaan vahvista yksityisen kauppakirjan tai sen taustalla olevien asiakirjojen, kuten omistusoikeuden asiakirjan tai kiinteistön maksamatta olevien velkojen, oikeudellista sisältöä. Tämä varmennus on ostajan asianajajan tai kiinteistönvälittäjän vastuulla. Lisäksi omistusoikeuden rekisteröintiä kiinteistörekisteriin (Registro de la Propiedad) ei hoida notaari, vaan asianajaja.
Maksu ja avainten luovutus
Kauppakirjan allekirjoituspäivänä loppuosa kauppahinnasta maksetaan myyjälle. Aiemmin maksettu varausmaksu ja käsiraha vähennetään kokonaiskauppahinnasta. Espanjassa maksu suoritetaan yleensä myyjälle osoitetulla takuupankkisekillä. Tämä tarjoaa enemmän turvallisuutta kuin pankkisiirto, koska sekki luovutetaan välittömästi allekirjoituksen jälkeen. Avaimet luovutetaan heti, kun maksu on suoritettu ja kauppakirja allekirjoitettu.
Asiakirjat allekirjoittamisen jälkeen
Allekirjoittamisen jälkeen ostaja saa notaarin toimittaman Copia Simple -kopion eli yksinkertaisen kopion kiinteistön omistustodistuksesta. Tätä voidaan käyttää todistamaan viranomaisille ja sähköyhtiöille, että ostaja on uusi omistaja. Noin kahden kuukauden kuluttua annetaan virallinen, rekisteröity omistusoikeusasiakirja. Se lähetetään yleensä suoraan uudelle omistajalle, ellei asianajajan tai kiinteistönvälittäjän kanssa ole toisin sovittu.
Tämän prosessin myötä sinusta tulee virallisesti kiinteistön omistaja ja voit käyttää kiinteistöä kokonaan haluamallasi tavalla. Jos haluat lisätukea ja selvyyttä omistusoikeuden rekisteröintiin liittyen, on suositeltavaa kääntyä asianajajasi tai kiinteistönvälittäjäsi puoleen.
8. Omistuskirjan rekisteröinti: Registro de la Propiedad en Catastro
Kun omistusoikeuskirja on allekirjoitettu notaarin toimistossa, saattaa näyttää siltä, että kaikki on jo ratkaistu. Monet ulkomaiset ostajat luulevat, että espanjalainen notaari hoitaa rekisteröinnin kiinteistörekisteriin, mutta näin ei ole. Omistusoikeuskirja on silti rekisteröitävä kahdelle eri viranomaiselle:
- Omaisuuden rekisteröinti
- Katastrofit
Tämä ero voi olla hämmentävä, joten lisäselvitys on tärkeä.
Omaisuuden rekisteröinti
Registro de la Propiedad on rekisteri, johon kirjataan kiinteistötietoja, kuten kiinnityksiä, panttioikeuksia ja verovelkoja. Kuten aiemmin mainittiin, kaikki velat tai panttioikeudet siirtyvät automaattisesti uuden omistajan nimiin. Siksi on ratkaisevan tärkeää, että omaisuus luovutetaan vero- ja panttivapaana siirron yhteydessä.
Ote Registro de la Propiedadista on espanjaksi nimeltään ”nota simple” . Vaikka rekisteröityminen tähän rekisteriin ei ole lain mukaan pakollista, sitä suositellaan vahvasti. Ilman rekisteröitymistä syntyy riski:
- Espanjan korkeimman oikeuden mukaan henkilöstä voi tulla omistaja yksinkertaisesti allekirjoittamalla yksityisen kauppakirjan.
- Jos kuitenkin toinen henkilö, jolla on yksityinen kauppakirja samasta kiinteistöstä, rekisteröityy, voi syntyä kiista siitä, kuka on laillinen omistaja.
Rekisteröinti Registro de la Propiedadiin vahvistaa virallisesti omistusoikeuden ja antaa sille oikeusvaikutuksen kolmansia osapuolia vastaan. Tämä tarkoittaa, että omistusoikeutesi ovat paremmin suojattuja oikeudellisia riitoja vastaan.
Katastrofit
Catastro on osa Espanjan veroviranomaista ( Hacienda /Agencia de la Tributaria ). Kiinteistön verotusarvo (katastriarvo) rekisteröidään täällä. Tämä arvo muodostaa perustan muun muassa vuosittaiselle kunnallisverolle ( IBI ).
Kiinteistörekisteriin tontin tarkat rajat kirjataan valokuvien, piirustusten ja pohjapiirrosten avulla. Tämä on erityisen tärkeää maaseudulla sijaitsevien talojen ja tonttien kohdalla.
Toisin kuin rekisteröinti omistusoikeusrekisteriin (Registro de la Propiedad), rekisteröinti Catastroon (Catastro) on pakollinen . Omistajuustietoja koskevissa kiistoissa rekisterin tietoja pidetään kuitenkin määrätietoisina.
Miksi rekisteröityminen molempiin rekistereihin on tärkeää
Ongelmien välttämiseksi on tärkeää, että kiinteistö on rekisteröity oikein nimiisi sekä Registro de la Propiedad- että Catastro-rekisteriin. Lisäksi on tärkeää, että molempien rekisterien tiedot vastaavat toisiaan. Tämän prosessin hoitaa parhaiten asianajaja.
Jos kiinteistö on kiinnitetty kiinnitykseen, rekisteröinti kiinteistörekisteriin on pakollista.
9. Verojen maksaminen
Kun omistusoikeuskirja on allekirjoitettu notaarin luona, on ilmoitettava ja maksettava Espanjan siirtovero (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP) . Tämä vero perustuu uudessa omistusoikeuskirjassa ilmoitettuun myyntihintaan. On suositeltavaa, että asianajaja hoitaa tämän ilmoituksen.
Varainsiirtovero ja veronmaksu
Varainsiirtoveron määrä riippuu kiinteistön sijaintipaikasta, ja se on maksettava 30 päivän kuluessa sopimuksen allekirjoittamisesta notaarin luona . Verot voivat vaihdella kiinteistön tyypin mukaan (uudisrakennus tai olemassa oleva rakennus):
Tässä on selkeä taulukko erilaisista veroista, joita peritään ostettaessa kiinteistöä Espanjassa:
| kuormitus | Prosenttiosuus/Summa | Kommentit |
|---|---|---|
| ALV | - 10% uudisrakennuksiin | Alennettu verokanta 7% Kanariansaarilla ja 4% sosiaalista asuntotuotantoa varten. |
| - 21% liikekiinteistöille ja maalle | Koskee vain uudisrakentamista. | |
| Leimavero (AJD) | 0,5% - 1,5% ostohinnasta | Vaihtelee autonomisen osavaltion mukaan. Koskee vain uudisrakentamista. |
| Varainsiirtovero (ITP) | 6% - 10% ostohinnasta | Vaihtelee autonomisen osavaltion mukaan. Koskee olemassa olevien asuntojen ostoa. |
| Myyntivoitto | Arvonnoususta riippuen | Kunnallisvero. Yleensä myyjä maksaa, ellei sopimuksessa toisin määrätä. |
| Kiinteistövero | 0,3% - 1,3% kiinteistörekisteriarvosta | Vuosittainen kunnallisvero. Verokanta vaihtelee kunnissa. |
Tämä taulukko antaa selkeän yleiskatsauksen keskeisistä kiinteistöjen ostamiseen ja omistamiseen Espanjassa sovellettavista veroista.
10. siirto
Ja sitten hetki on vihdoin koittanut! Kiinteistön siirto. Siirto (tai luovutus) on termi, jota käytetään lopullisen luovutuskirjan (= Escritura de Compraventa) allekirjoittamisesta. Siirto tapahtuu sopimuksessa määrättynä päivänä, yleensä kaksi tai kolme kuukautta alustavan kauppakirjan allekirjoittamisen jälkeen (vaikka tätä päivämäärää voidaan muuttaa).
Siirron yhteydessä allekirjoitetaan kauppakirja, kiinteistön omistusoikeus siirtyy ja maksetaan koko kauppahinta sekä muut kulut, kuten notaaripalkkiot (notario), verot ja maksut (vaikka ne voidaan maksaa myös jälkikäteen). Heti kun kaikki tarvittavat kauppaan liittyvät asiakirjat ovat notaarin toimistossa, hän ottaa yhteyttä ostajaan ja pyytää maksamaan käsirahan jälkeisen jäljellä olevan kauppahinnan ja tiedustelee tarvittaessa asuntolainan määrää. Hän lähettää myös laskun palveluistaan ja kaikista erääntyvistä veroista, jotka yleensä on maksettava 30 päivän kuluessa siirrosta (tiedustele etukäteen). Tällöin notaari lähettää myös kauppakirjan luonnoksen (jos hän ei lähetä, tiedustele itse). Luonnoksen on oltava täydellinen eikä siinä saa olla tyhjiä kohtia, jotka voidaan täyttää myöhemmin. Jos kauppakirjaa ei ymmärretä, asianajajan on tarkistettava se (tai asianajajaa voidaan pyytää laatimaan kauppakirja).
